Por: Jorge Gutiérrez Reynaga
De conformidad con el PT-OTS "Procedimiento técnico para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor comercial que sirva para establecer el monto de indemnización por terrenos que se destinarán a derechos de vía, mediante la ocupación temporal o constitución de servidumbres, el cual fue publicado en el DOF de 12 de enero de 2009, tiene en su contenido la tasa de capitalización inmobiliaria, misma que podrá ser utilizada cuándo no exista información sobre el terreno en venta.
La metodología es, construir una Tasa de Capitalización a partir de una Tasa Libre de Riesgo, que para el mercado inmobiliario es Certificados de la Tesorería de la Federación a 28 días. (CETES_28).
Formula.
Tasa Libre de Riesgo.
Para tal efecto, consultemos el histórico de las tasa CETES_28, durante el periodo 2000 a 2008.
AÑO | CETES_28 promedio anual (%) |
2000 | 17.0 |
2001 | 12.30 |
2002 | 7.16 |
2003 | 6.80 |
2004 | 7.05 |
2005 | 8.29 |
2006 | 7.50 |
2007 | 7.22 |
2008 | 7.70 |
2009e | 4.81 |
Utilizando el método lineal: Y= a+bx, resulta que la estimación es para el periodo 2009, la tasa CETES_28 días promedio = 7.74%
Dicho calculo se puede realizar con la calculadora financiera HP 19 BII, bajo el siguiente procedimiento:
SUMA | |
CLEAN DATA | |
INPUT | |
SI | |
-4 | INPUT |
-3 | INPUT |
-2 | INPUT |
-1 | INPUT |
0 | INPUT |
1 | INPUT |
2 | INPUT |
3 | INPUT |
4 | INPUT |
CALC | TOTAL |
DEVES | 2.738613 |
x | |
INPUT | |
OBTNR | NVO |
17.00 | INPUT |
12.30 | INPUT |
7.16 | INPUT |
6.80 | INPUT |
7.05 | INPUT |
8.29 | INPUT |
7.50 | INPUT |
7.22 | INPUT |
7.70 | INPUT |
CALC | TOTAL |
DEVES | 3.437487 |
EXIT | NOM |
y | |
CALC/145.04 | OTROS |
PRNST | |
x | |
LIN | |
CORR | -0.0667494 |
5 | LISTx |
LISTy | 4.813056 |
Inflación.
Ahora, analicemos la Inflación, durante el mismo periodo y datos promedio.
Año | Inflación, promedio anual. (%) |
2000 | 7.52 |
2001 | 3.83 |
2002 | 4.73 |
2003 | 3.56 |
2004 | 4.54 |
2005 | 3.33 |
2006 | 3.45 |
2007 | 3.23 |
2008 | 6.04 |
2009e | 3.59 |
También se utilizo la ecuación de la recta Y = a+bx para estimar la inflación para 2009 resultando 3.59%
Si nos apoyamos también con la calculadora 19 BII, tendremos:
SUMA | |
CLEAN DATA | |
INPUT | |
SI | |
-4 | INPUT |
-3 | INPUT |
-2 | INPUT |
-1 | INPUT |
0 | INPUT |
1 | INPUT |
2 | INPUT |
3 | INPUT |
4 | INPUT |
CALC | TOTAL |
DEVES | |
x | |
INPUT | |
OBTNR | NVO |
7.52 | INPUT |
3.83 | INPUT |
4.73 | INPUT |
3.56 | INPUT |
4.54 | INPUT |
3.33 | INPUT |
3.45 | INPUT |
3.23 | INPUT |
6.04 | INPUT |
CALC | TOTAL |
DEVES | |
EXIT | NOM |
y | |
INPUT | |
CALC | OTROS |
PRNST | |
x | |
LIN | |
CORR | |
5 | LSITx |
LISTy | 3.59 |
Resultado: TASA DE CAPITALIZACIÓN INMOBILIARIA. (Tasa de Capitalización Bruta)
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